香港物业市场回顾

2017-10-26

AMFLink.com趋势分析】整理自香港物业估价处公布资料,由于香港房屋的供应相对于需求较为紧绌、环球货币环境的超低利率和资金流入,本港楼价偏离经济基调,加剧泡沫风险。市民的置业负担比率在第四季进一步恶化至63%,远高于19962015年期间46% 的长期平均数。

 

  为了稳定物业市场,香港政府于11月初推出最新一轮需求管理措施。及后,楼市气氛显著冷却,市场活动于年底变得淡静,楼价急升的趋势放缓。

 

  零售物业市场在2016年大部分时间维持疲弱,随着访港旅客人次增加,在第四季有回升迹象。写字楼和工业楼宇市场年内录得温和增长,售价和租金稳步上升。

 

住宅物业

 

    根据201612月最新发表的报告,长远房屋策略中未来十年的总房屋供应目标维持在460,000个单位,2017-2018年度,以不同来源的土地提供足以兴建18,000个私人住宅单位的目标维持不变。根据201612月底的最新推算,未来三至四年一手私人住宅物业市场的预计供应量增至94,000个单位,是自20049月政府按季度公布供应数字以来的新高。在政府致力增加房屋土地供应下,私人住宅物业市场未来的供应预料会稳步增加。

 

  2016年私人住宅的落成量增加29%14,595个单位。单位入住量为11,881个,低于年内的落成量。年底空置量轻微上升至总存量的3.8%,相当于43,657个单位。在这些空置单位中,7,333个单位于占用许可证发出后仍未获发满意纸或转让同意书。20172018年新单位的预测落成量分别为17,122个和19,526个。住宅物业市场在2016年年初整固。售价在第二季反弹,租金则在第三季上扬。与第三季相比,第四季的售价和租金分别上升6.1%1.6%。与此同时,第四季的私人住宅整体售价较2015年同季上升4.2%,整体租金同期则录得0.5%跌幅。年内市场回报率下跌。

 

写字楼

 

  2016年写字153,100平方米,较2015减少7%。甲级写字142,200平方米,当中35%自观塘。乙级写字则为10,700平方米,全部来自中西区。内,写字的整体使用急升至 98 100 平方米。只有甲级写字的使用量錄得正 108 200 平方米,而乙级和丙级写字则分别为负 5 800 平方米和负 4 300 平方米。底空置温和增长至总存量的 8.2%,相当于946 300平方米。

 

  甲级写字的空置增至其总存量的8.0%,乙级写字的空置增至其总存量的9.4%,而丙级写字的空置则跌至其总存量的7.0%过,按分区而言,位于中区和油麻地/旺角的甲级写字空置均下跌。2017的供应将增至274,600平方米,而2018将大幅下跌至 112 000平方米。2017甲级写字将有249,800平方米,主要集中于观塘,占预计供应54%2018甲级写字将有103,100平方米,单是东区已占有关预测落成量的71%。乙级写字方面,20172018的预测分别为22,600平方米和4,300平方米。丙级写字20172018将分别有2,200平方米和4,600平方米。

 

  写字售价在2016首三季回落,至第四季回升。租金方面, 2015 年的上升趋势延续 2016 年。比较 2015 2016 的第四季,整体写字楼售价下跌 5.6% ,而甲 级、乙级和丙级写字楼售价则分别下跌3.2%6.7%7.0%。同期整体写字楼租金上升1.7%,而甲级、乙级和丙级写字楼则分别录得2.2%1.3%1.2%升幅。年内,租金回报率略为上升。

 

商业楼宇

 

  2016 商业宇的急增80%123,100平方米,新界占当中一半落成量。

内,使 42 000 平方米,空置升至总存量的9.0%,相当于998,300平方米。预计2017落成量会维持相近水平,总125,600平方米,单是荃湾便提供预测供应量的23%2018将升至165,500平方米,当中油尖旺将独占总供应量的30%,另外,15%14%将分别自西贡和深水埗。商业楼宇的销售由 2015 2 100 宗进一步下跌超过26%2016年约1,500宗。

 

零售业楼宇

 

  私人售业宇的售价和租2016大部分时间维持疲弱,及至第四季开始上扬。然而,比较 2015 2016 的第四季,仍然分别錄 3.9% 1.9% 的跌幅。

 

工业楼宇

 

  2016年,私人分层工厂大厦销售市场略层工厂大厦为波动,售价在2016年第四季开始止跌回升。分层工厂大厦的销售由2015年约3,400宗下跌超过20%2016 年约2,700宗。

 

  由于工业楼宇在活化措施下进行整幢改装工程的增长数目放缓,分层工厂大厦的总供应量因而略有增加。2016急跌至4,500平方米,全部自黄大仙。使用再次录得负,急增至189,300平方米。底空置攀升至总存量的5.8%,相当于977,800平方米。20172018分层工厂大厦的将分别升至40,300平方米和86,800平方米。

 

  比较20152016的第四季,售价下跌3.3%,而租金则上升3.5%。全年的租金回报率维持相对平稳。

 

  2016 并无工贸大厦成。空置增至年底总存量的8.9%,即52,000平方米。预测这大厦在20172018会有新供应。

 

  2016年的私人货仓落成量为73,200平方米。使用轻微增加至64,500平方米,空置略为上升至年底总存量的4.3%,相当于161,700平方米。预测2017将有82,800平方米的货仓楼面成,及至2018年,预期只有8,000平方米的新供应。